近日，南京史上最嚴(yán)的房產(chǎn)新政“寧九條”出臺(tái)，搖號(hào)細(xì)則落地實(shí)施。在當(dāng)前形勢(shì)下，對(duì)于剛需、改善等不同群體而言，如何在能力范圍內(nèi)做出最優(yōu)選擇，成了一件需要多維思考的事情。筆者幫大家分析分析。
【剛需族】一場(chǎng)“人生大考”
接踵而來的樓市新政令很多剛需“措手不及”，很多人的心態(tài)從懵懂變成茫然，仿佛面臨著一場(chǎng)“人生大考”。
【單價(jià)在1.5萬以下的片區(qū)】
根據(jù)南京房?jī)r(jià)金字塔，可選擇南京遠(yuǎn)郊六合、溧水、高淳等板塊。適合首付預(yù)算在30-45萬，總價(jià)在100-150萬左右，對(duì)剛需客比較友好。
因地域文化等原因，六合和高淳，一直以來都是內(nèi)生型市場(chǎng)，以區(qū)域內(nèi)部客戶為主。
溧水近年來有S7號(hào)線投入使用，也拉近了與主城的距離，反倒有主城外溢人群選擇。S7號(hào)線北起空港新城江寧站，經(jīng)空港樞紐經(jīng)濟(jì)區(qū)、溧水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，南至無想山站。溧水區(qū)域內(nèi)新房均價(jià)約10000-12000元/平，適合在江寧或者溧水開發(fā)區(qū)工作的小伙伴。
【單價(jià)在1.5萬-2萬的片區(qū)】
如果首付預(yù)算在50-60萬，可以選擇祿口、龍?zhí)兜劝鍓K，這幾個(gè)板塊的房源總價(jià)可以控制在150-200萬左右，預(yù)算在此范圍內(nèi)的買房人可以重點(diǎn)考慮。
祿口板塊：在規(guī)劃層級(jí)和產(chǎn)業(yè)布局方面，是這幾個(gè)板塊中比較突出的，有空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，規(guī)模龐大，后續(xù)潛力較大。板塊內(nèi)S1號(hào)線和S7號(hào)線已經(jīng)通車，前往機(jī)場(chǎng)或南京南站還是非常方便的。但是地鐵站距離中心居住區(qū)還是有一定的距離，目前板塊內(nèi)居民出行仍然以公交車為主。商業(yè)方面，目前算的上規(guī)模的只有百利廣場(chǎng)。教育方面，板塊內(nèi)只有祿口中心小學(xué)、祿口第二小學(xué)、祿口初級(jí)中學(xué)，以及在建的赫德國(guó)際學(xué)校，因此優(yōu)質(zhì)資源的公辦學(xué)校較為欠缺。
龍?zhí)缎鲁牵何挥谀暇┦袟紖^(qū)東部，是南京的東門戶，地處寧鎮(zhèn)揚(yáng)三市交界的核心區(qū)域，根據(jù)龍?zhí)缎鲁强傮w規(guī)劃（2015-2030）顯示，龍?zhí)抖ㄎ粸殚L(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶重要的海港樞紐新城。因地緣關(guān)系，龍?zhí)镀瑓^(qū)吸引了一批揚(yáng)州儀征的客戶入城。區(qū)域內(nèi)也規(guī)劃有地鐵15號(hào)線，正處于建設(shè)中，當(dāng)前與市內(nèi)的交通連接主要依賴于自駕及公交汽車。
交通方面目前暫無地鐵，未來將有S5寧揚(yáng)城際，該線路起于經(jīng)天路地鐵站，止于揚(yáng)州火車站，預(yù)計(jì)2025年通車。這個(gè)區(qū)域?qū)τ趯帗P(yáng)城際的依賴性比較大，到市區(qū)的通勤時(shí)間比較長(zhǎng)，適合城東的剛需客戶。
還有一種選擇，可以考慮距離市區(qū)較近的環(huán)南京成熟都市圈，例如與南京主城關(guān)系最為密切的寶華。距離2號(hào)線經(jīng)天路站和4號(hào)線仙林湖站很近，對(duì)于在仙林工作，甚至全城通勤在2、4號(hào)線的人群，出行都十分便利。
作為已經(jīng)開發(fā)超過10年的寶華板塊，位于寶華山附近，生態(tài)環(huán)境非常優(yōu)越，配套也已經(jīng)非常成熟，一條高規(guī)格雙向八車道仙林大道，無障礙快速通達(dá)仙林主城。商業(yè)方面，10分鐘就有萬達(dá)茂，滿足吃喝玩樂一站式需求；教育方面，有南外幼兒園寶華分園、寶華小學(xué)、寶華中學(xué)等，新城實(shí)驗(yàn)小學(xué)和幼兒園也將于今年9月開建，能夠較好地解決剛需家庭的子女教育問題。醫(yī)療方面，省中醫(yī)院仙林分院已經(jīng)封頂，將于2021年投入使用，一所家門口的華君醫(yī)院（二甲），也已經(jīng)投入建設(shè)。此外，生活的小環(huán)境也足夠便利，菜場(chǎng)、公交都有。
新政之后，剛需后期想要入手二套房，門檻高，資格難，而寶華不占用購(gòu)房資格。并且，寶華作為寧鎮(zhèn)揚(yáng)一體化中的核心區(qū)域，依托仙林板塊的資源，未來發(fā)展?jié)摿捎^。
最為難能可貴的是，價(jià)格對(duì)剛需一族非常友好，1.2-1.3的均價(jià)，就可以買到品質(zhì)不錯(cuò)的品牌開發(fā)商的項(xiàng)目。
【改善群】“夾心層”的糾結(jié)
對(duì)于改善客群，他們的追求大致可分為四個(gè)層級(jí)，分別是小換大、老換新的常規(guī)置換，學(xué)區(qū)追求的升維改善，買房出租增加家庭穩(wěn)定收入，以及最終追求的品質(zhì)、環(huán)境、圈層改善。
對(duì)于改善型“換房群”來說，正處在賣舊房換新房的“夾心”狀態(tài)。
【單價(jià)在2萬-3萬的片區(qū)】
根據(jù)南京主城最新房?jī)r(jià)金字塔所示，如果預(yù)算資金在300-400萬之間，可以選擇江寧、江北，作為南京傳統(tǒng)的兩大供銷大本營(yíng)，江寧的優(yōu)勢(shì)在于強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐、人口基礎(chǔ)，自身發(fā)展的內(nèi)生驅(qū)動(dòng)力比較強(qiáng)；江北主要是政府的支持力度比較大，尤其是江北新區(qū)核心區(qū)，成為了南京城市發(fā)展和城市建設(shè)的新龍頭。但兩者距離市區(qū)都較遠(yuǎn)，且真正的改善項(xiàng)目較少。
【單價(jià)在3萬-4萬的片區(qū)】
如果預(yù)算資金在500-600萬之間，可以選擇城市熱點(diǎn)板塊。但是在新政之后，為保障剛性需求，作為二套房客戶，需要進(jìn)行四輪搖號(hào)，幸運(yùn)搖中后，首付需5-8成，公積金利率上浮10%，門檻較高。需結(jié)合自身情況具體考慮。
【單價(jià)在4萬以上的片區(qū)】
主要集中在內(nèi)城鼓樓、南部新城、河西南、河西等熱點(diǎn)地區(qū)，其中河西房?jī)r(jià)代表了南京價(jià)格高地。但即使作為最高房?jī)r(jià)的代表，學(xué)區(qū)方面卻不是最好配置，同時(shí)因?yàn)槌鞘匈Y源的集約，居住密度也相對(duì)較高。因此，改善的層級(jí)和需求，并不是房?jī)r(jià)能夠全權(quán)定義。
如果想要找一套地段、配套、產(chǎn)品等各方面都沒有短板的房子，難度自然不小。從終極的品質(zhì)改善角度來說，寶華的泰禾金尊府項(xiàng)目是買房人重點(diǎn)關(guān)注的項(xiàng)目。
該項(xiàng)目是泰禾繼南京院子頂豪別墅產(chǎn)品后的又一力作，整個(gè)項(xiàng)目由南京院子原班人馬傾力打造，以皇家圓明園“園中園”格局為藍(lán)本，南京六朝古都為背景，匯聚南北園林精華，貫穿粉梅檀杏、竹影扶疏、一池三山、青楓綠嶼等景觀，形成以體驗(yàn)為主的游園動(dòng)線，將九州盛景匯于一園。
在物業(yè)上，泰禾金尊府延續(xù)南京泰禾院子物業(yè)服務(wù)，引入譽(yù)滿全球的國(guó)際金鑰匙服務(wù)、系統(tǒng)全面的航空式禮儀以及三軍儀仗隊(duì)，打造高端定制級(jí)服務(wù)，免去業(yè)主的后顧之憂。同時(shí)，購(gòu)買該項(xiàng)目不僅不占用南京購(gòu)房資格，更沒有5-8成首付的高門檻，成為改善人居的不二之選。
【新南京人】“安家”的抉擇
此次“寧九條”頒布，優(yōu)先保障本市戶籍剛性需求，如果是非南京戶籍，想在南京安家的群體，又該如何選擇呢？
眾所周知，房產(chǎn)的一個(gè)重要要素就是選擇發(fā)展?jié)摿Υ蟮膮^(qū)域，這樣才能在區(qū)域的持續(xù)發(fā)展中，享受區(qū)域發(fā)展紅利。寶華作為南京都市圈的重要板塊，在寧鎮(zhèn)揚(yáng)一體化步伐加快后，勢(shì)必得到更高質(zhì)量的發(fā)展，如果后期想置換成南京的房子，通過此次置業(yè)，再進(jìn)行資產(chǎn)整合，也會(huì)有更大的上升空間。
總而言之，在當(dāng)前新政出臺(tái)的形勢(shì)下，購(gòu)房人完全可以將選擇的范圍擴(kuò)大一些，做出最適合自己的置業(yè)之選。靈活度和滿意度兼具，居住品質(zhì)也能要得到保障。在此條件基礎(chǔ)上，希望購(gòu)房人都能選到自己心儀的房子。
（編輯：俞童）