首個TOD模式行業(yè)標準的出臺，在規(guī)模競逐幾近觸頂?shù)闹袊康禺a(chǎn)行業(yè)劃出了一條新的賽道。
近日，由中國城市公共交通協(xié)會和中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會兩大行業(yè)協(xié)會組織華為、龍湖集團、戴德梁行、宇恒可持續(xù)交通研究中心等業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)發(fā)起編制兩項團體標準——《城市軌道TOD綜合開發(fā)項目通用技術(shù)規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》）、《城市軌道TOD綜合開發(fā)項目評價標準》（以下簡稱《標準》），結(jié)束了面向全社會的公示，正式發(fā)布。
這意味著，在TOD概念被美國學(xué)者提出近30年后，中國終于有了符合自身發(fā)展階段的行業(yè)標準，蘊藏巨大潛力的市場也將開始有了規(guī)范與指引。
值得注意的是，在國內(nèi)房地產(chǎn)頭部企業(yè)紛紛入局爭食TOD領(lǐng)域之際，龍湖集團被選定為上述規(guī)范和標準的制定者。
從2003年TOD模式的初探，到今年內(nèi)中國首個高鐵TOD站城一體項目即將面世，龍湖的TOD探索之路，與中國的TOD發(fā)展進程同步，在軌道交通發(fā)展的加速度中，龍湖一次次更新和優(yōu)化戰(zhàn)略“操作系統(tǒng)”，專業(yè)的團隊、多業(yè)態(tài)的協(xié)同、穩(wěn)健的財務(wù)策略，都成為其在這條賽道上領(lǐng)跑的支撐力量。
國內(nèi)第一個高鐵TOD站城一體項目——重慶龍湖光年
“標準”背后的寬闊賽道
在中國新型城鎮(zhèn)化的進程中，軌道交通的發(fā)展正加速前行。
中國城市軌道交通協(xié)會發(fā)布的《城市軌道交通2019年度統(tǒng)計和分析報告》顯示，截至2019年年底，國內(nèi)已有40個城市開通城市軌道建設(shè)，運營路線208條，運營總里程達到6736.3公里；同時還有65個城市的城市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃獲批，其中，在實施的城市共計63個。
與此同時，城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重點正在從單純的住宅產(chǎn)品供給向多元的城市運營服務(wù)轉(zhuǎn)變。以軌道站點周邊開發(fā)為契機，以TOD開發(fā)模式為導(dǎo)向，引導(dǎo)城市房地產(chǎn)業(yè)從住宅建設(shè)向綜合服務(wù)轉(zhuǎn)變，成為我國城市化提質(zhì)增效的重要支撐。
多年來業(yè)界從不同角度對TOD開發(fā)模式進行了大量研究，雖取得了一定的成果，但我國軌道交通綜合體開發(fā)在規(guī)劃、建設(shè)上尚無明確標準，導(dǎo)致各地對TOD開發(fā)模式的理解和評判標準混淆。本次《標準》和《規(guī)范》的出臺在國內(nèi)尚屬首次，填補了行業(yè)標準體系的空白，對城市軌道站點周邊的開發(fā)項目的規(guī)劃、設(shè)計與管理具有指導(dǎo)意義。
而作為唯一的開發(fā)企業(yè)，龍湖集團出現(xiàn)在該標準編制的參與企業(yè)名單中。實際上，自2003年起，龍湖集團就持續(xù)開展對TOD模式的探索，截止2020年6月底，已持有TOD項目60余個，以TOD為核心的全業(yè)態(tài)開發(fā)面積900余萬平方米。
不僅僅是龍湖，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前行業(yè)內(nèi)有萬科、保利、華潤、碧桂園、招商蛇口等20余家企業(yè)紛紛以自己擅長的模式競逐TOD賽道。
兩年前，上海易居房地產(chǎn)研究院與西南交通大學(xué)(上海)TOD研究中心發(fā)布的報告就曾表示，根據(jù)中國城市軌道交通發(fā)展規(guī)劃測算，未來三到五年內(nèi)，全國城市軌交車輛基地上蓋開發(fā)將帶來約2.4億平方米發(fā)展空間，市場規(guī)模將達到5萬億。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，這種通過政府與企業(yè)專業(yè)分工合作，提升土地使用效率、提升城市運營效率，從而提高資產(chǎn)價值，給城市居民帶來便捷和幸福生活的模式多贏模式，將成為頭部房企一條越跑越寬的賽道。
破局的戰(zhàn)略門檻
雖然TOD模式在國內(nèi)尚屬較為前沿的規(guī)劃理念，但在中國香港、日本東京等地，TOD模式的發(fā)展已有多年。從它們的先進經(jīng)驗看，以TOD模式開發(fā)城市綜合體項目的過程，如同打造一座迷你城市，涉及商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)城辦公、酒店、公共服務(wù)、休閑綠化以及住宅地產(chǎn)等多個業(yè)態(tài)與軌道交通的融合。這種“軌道+物業(yè)”的開發(fā)模式，在為軌道建設(shè)提供一種可持續(xù)發(fā)展模式的同時，也助推整個片區(qū)的發(fā)展提速。
對于開發(fā)商而言，TOD項目無疑意味著更廣闊的市場空間、更優(yōu)越的地理位置，更龐大的建筑體量。但操盤這類項目，對開發(fā)企業(yè)多業(yè)態(tài)開發(fā)能力、組織能力、持續(xù)運營能力等的要求之高，不言而喻。
今年上半年，參與競拍某城市一TOD地塊的開發(fā)商們就發(fā)現(xiàn)，該地塊土地出讓文件中明確標示：“競買人或競買人控股公司需具備10年以上商業(yè)綜合體招商、運營、管理經(jīng)驗，且自持商業(yè)綜合體建筑面積在100萬平方米以上”；
“該宗地須開發(fā)建設(shè)集中式商業(yè)購物中心，其中競得人自持經(jīng)營面積不少于7萬平方米，自持經(jīng)營時間自竣工驗收之日起不少于7年，集中式商業(yè)購物中心自簽訂土地《成交確認書》之日起42個月內(nèi)須開業(yè)。”
不同于住宅的線性開發(fā)模式，TOD項目內(nèi)需配置大量自持的商業(yè)、產(chǎn)業(yè)及公共服務(wù)業(yè)態(tài)，因而投資額龐大、開發(fā)周期長、自持體量大，對參與其中的房企而言，意味著極大的考驗。而且通常自持TOD商業(yè)綜合體項目，固定資產(chǎn)回報率在6-7%左右，對開發(fā)企業(yè)來講，只有綜合融資成本小于6%的企業(yè)，才具備足夠的實力和耐力操盤這類大體量的項目。在項目實際落地過程中，只有融資成本低、資金實力雄厚、持續(xù)運營能力強的開發(fā)企業(yè)，才能實現(xiàn)穩(wěn)中求勝。
“TOD開發(fā)是個復(fù)雜工程，諸如成本控制、工程進度、財務(wù)、運營方面，任何一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都將影響到整個項目。”一位業(yè)內(nèi)人士對此表示，發(fā)展TOD項目，需要企業(yè)具備專業(yè)實力與專注度、特殊管理運營經(jīng)驗。
西南交通大學(xué)TOD研究中心主任朱曉兵總結(jié)，國內(nèi)要做好TOD項目需要從以下方面有針對性地“根除病灶”：頂層設(shè)計；明確的TOD責(zé)任主體；明確且適當?shù)姆床改繕耍黄ヅ涞墓ぷ鳈C制與工作流程；針對性的前期系統(tǒng)研究方法；合理、有序的工作推進方法；遵循市場原則的開發(fā)策略；合作共贏的開發(fā)模式。
“TOD領(lǐng)域是波濤洶涌的藍海，只有綜合實力足夠強勁的企業(yè)，才能在其中暢游。”隨著時間的推移，行業(yè)競逐的隊形與陣勢正逐漸拉開。
龍湖的TOD樣本
在龍湖集團總規(guī)劃師胡劍看來，傳統(tǒng)的物業(yè)開發(fā)運營相較于TOD模式，就像是從電路板集成模式跨越到多核CPU模式，“原來我們電路板上的零配件都是一個個的元件，但一塊電路板很大、能耗也高�，F(xiàn)在我們把它全部集成到一個疊加多核的很小的CPU芯片里，這個技術(shù)就比原來要難很多，但是帶來的結(jié)果是什么呢？它的運算能力、運行效率得到了持續(xù)提升，同時功耗大幅下降。”
對于從集成電路板到多核CPU的跨越，龍湖體會頗深。
早在2003年，龍湖的第一個購物中心重慶北城天街開業(yè)。這個項目位于重慶江北觀音橋商圈，彼時重慶的第一條軌道線正在動工建設(shè)，幾乎和北城天街項目同步推進。這成為龍湖思考和探索TOD模式的起點。
經(jīng)過幾年的觀察和沉淀，到2009年龍湖開始新一輪戰(zhàn)略規(guī)劃時，就開始堅定不移的走持有商業(yè)的道路，并有意識地將商業(yè)項目結(jié)合軌道站點選址建設(shè)，甚至結(jié)合鐵路車站做站城一體化的融合。2018年，龍湖集團更提出“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略，在多業(yè)態(tài)空間中打造運營、服務(wù)能力，并加強多維協(xié)同。
如今，在TOD模式這一多核CPU中，龍湖旗下的四大主航道業(yè)務(wù)及創(chuàng)新業(yè)務(wù)，均可作為插件，適配在不同需求的基板上。地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、長租公寓、智慧服務(wù)，以及養(yǎng)老、體育公園、產(chǎn)城等業(yè)務(wù)，成為龍湖TOD操盤中不可或缺的業(yè)態(tài)。
更為重要的是，龍湖集團一直以來審慎穩(wěn)健的財務(wù)盤面，為其在TOD領(lǐng)域施展拳腳，提供了最為堅實的基礎(chǔ)。龍湖集團2020年中期業(yè)績顯示，截止2020年6月底，龍湖保持了平均借貸成本4.5%的低位，平均貸款年限6.45年，凈負債率51.4%，在手現(xiàn)金784.0億元，現(xiàn)金短債比4.55，一系列指標均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準，且持續(xù)保持著民營房企的最佳信用評級。
“每個大型綜合體，都會沉淀數(shù)十億乃至百億級的資金。當綜合體的所有方，資金成本能夠長期穩(wěn)定的低于5%，就能與6-7%的回報率形成正向剪刀。這就形成了’投、建、管、融’的良性循環(huán)。所以龍湖有實力投資回報期很長的TOD項目”，胡劍說。
數(shù)據(jù)顯示，截止2020年6月底，龍湖持有商業(yè)項目近100個，其中TOD項目數(shù)量占6成以上，以TOD為核心的全業(yè)態(tài)開發(fā)面積達900余萬平方米。
在數(shù)量增長的過程中，一個在國內(nèi)TOD領(lǐng)域具有標桿意義的項目——重慶龍湖光年即將在年底面世。這個項目是國內(nèi)第一個高鐵TOD站城一體項目，通過上下疊合鏈接五條軌道交通，憑借7層空間融合高鐵、軌道、公交、城市廣場、購物中心、辦公等城市功能，實現(xiàn)“站城一體化”，讓TOD模式由從前的“以交通功能為主”進化為“以城市功能為主”。
此次作為參與《標準》和《規(guī)范》編制的唯一開發(fā)企業(yè)，龍湖憑借其在TOD領(lǐng)域的競爭優(yōu)勢，貢獻了豐富的多主體、多業(yè)態(tài)、多軌合一復(fù)合項目的投資、開發(fā)、運營經(jīng)驗，并將集交通、商務(wù)、休閑、娛樂、居住、公共服務(wù)配套等多種功能于一體的“垂直城市”理念融入《標準》中。
不止于此，對于TOD領(lǐng)域的布局，龍湖仍在持續(xù)加速。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年1-6月，龍湖的新增土地價值為590.9億元，其中包含5幅TOD項目用地，涉及的拿地金額達195.66億元，這些地塊分別位于長沙、東莞、武漢、杭州、西安等中國核心城市群的潛力城市。
如，32.13億元競得的廣東東莞茶山鎮(zhèn)站前路地塊，是龍湖在粵港灣大灣區(qū)的重要布局，這也是東莞目前最大的TOD項目；71.89億拿下杭州的濱康綜合體地塊，將會打造杭州第七座龍湖天街；46.472億競得的武昌濱江商務(wù)區(qū)地塊，位于TOD模式發(fā)展勢頭正勁的武漢市的核心區(qū)域……
“龍湖在TOD的選址、項目獲取，包括建造和運營方面，已經(jīng)形成了一個非常強的團隊，也積累了很多的經(jīng)驗，在行業(yè)內(nèi)TOD這個維度上，我們還是有一定的優(yōu)勢的，未來也將有更多的TOD項目進入龍湖的管道里。”在不久前的中期業(yè)績會上，龍湖集團CEO邵明曉如是表示。
（編輯：紀為平）
