放眼整個(gè)江寧,最受關(guān)注的無非就集中在科學(xué)園、上秦淮、九龍湖和方山大學(xué)城四大板塊,其中,今年新房上市量最大的,當(dāng)數(shù)低調(diào)了許久的方山大學(xué)城板塊。
沉寂3年之久的「方山大學(xué)城」,板塊價(jià)值逐漸被喚醒。
與小編上次來相比,光年四季的售樓處的進(jìn)展可謂神速。通過照片可以看到,售樓處整體已基本成型,外立面采用全玻璃樣式鋪設(shè),二樓的外立面也基本鋪設(shè)完畢。
目前為方便工作人員進(jìn)出,售樓處門前的圍擋擴(kuò)增至綠化帶處,正在進(jìn)行門前地磚及外部景觀搭建。當(dāng)小編問及開放時(shí)間時(shí),現(xiàn)場工人指著目前的指示牌,“上面說的是明天,按照這進(jìn)度應(yīng)該是這個(gè)月月底吧”。
臨近飯點(diǎn),但仍有不少工人拿著大量的鋼材進(jìn)出,一位熱心的工作人員告訴小編,他們不少人都是今天才過來趕工的,售樓處內(nèi)部的沙盤等細(xì)節(jié)還未到位,樣板間什么的現(xiàn)在更是“遙遙無期”。
為此,一位工程部負(fù)責(zé)人也從側(cè)面印證了售樓處延期,“上面的日期是當(dāng)時(shí)一個(gè)預(yù)計(jì)的時(shí)間,現(xiàn)在肯定是完不成了,最快月底才能對外開放”,現(xiàn)在一樓接待區(qū)還只是個(gè)雛形,樣板間在二樓。
住宅地塊部分四周均已設(shè)置圍擋,吊車、挖掘機(jī)等器械都在運(yùn)作著,地基挖建工作正緊鑼密鼓地進(jìn)行。
2020年9月17日,經(jīng)過38輪報(bào)價(jià),江寧大學(xué)城G52地塊觸頂最高限價(jià),被偉星以總價(jià)22.1億拿下,成交樓面價(jià)13465元/㎡,毛坯限價(jià)24300元/㎡。
目前,偉星萬科四季光年公開臨時(shí)售樓處(原都會(huì)四季東區(qū)售樓處),3大戶型圖也同步曝光,戶型建面89㎡、106㎡、125㎡,放風(fēng)價(jià)參考周邊,有精裝包可選。
建筑面積約89㎡ 三房兩廳一衛(wèi) 萬科經(jīng)典小三房,戶型整體比較方正,臥室都偏緊湊。戶型的最大的亮點(diǎn)是超9米的大面寬,不僅實(shí)用,也能在視覺上加大屋內(nèi)面積。
建筑面積約106㎡ 三房兩廳兩衛(wèi) 動(dòng)靜分區(qū)結(jié)構(gòu),功能間布局較為合理。豎廳更像是80平三房的放大版,主臥多了個(gè)衛(wèi)生間,橫廳類似于125㎡縮小版,少個(gè)房間。次臥空間舒適性更好,利用好陽臺空間感更佳。
建筑面積約125㎡ 四房兩廳兩衛(wèi) 橫廳四房,動(dòng)靜分區(qū)結(jié)構(gòu) ,陽臺長7米不僅在視覺效果上顯得客廳更寬敞,也使得客廳采光及通風(fēng)效果非常好;幾乎接近“回”字形的廚房,寬敞且實(shí)用性高。
其中,89㎡占比60%,106㎡占比20%,125㎡占比10%左右。
對于該如何參考,置業(yè)顧問也有自己的想法,“光年系”更多的是滿足年輕群體的需要。
“目前方山這塊新房供應(yīng)量還是很大的,相對于五礦和美的的3萬/㎡左右,我們的價(jià)格肯定比他們低,優(yōu)勢還是很大的。24300元/㎡的毛坯限價(jià),精裝包雖然有但肯定沒有南部新城裝標(biāo)高,最終價(jià)格2.8萬/㎡上下。”
入市節(jié)點(diǎn)方面,對方表示,目前四季光年的外宣還未正式開展,現(xiàn)在更著重的是進(jìn)行燕語光年的工作,“他們那邊年前肯定是要開一波的,如果疫情穩(wěn)定的話,我們這邊大概率是3月份。”
“首開戶型方面還沒定,但是大概率是89㎡和106㎡,樣板間的話也大概是這兩個(gè)。”
而且項(xiàng)目所在的江寧大學(xué)城,今年新房市場活躍,樓盤大爆發(fā)。目前,區(qū)域內(nèi)有美的建發(fā)潤錦園、聯(lián)發(fā)翡翠方山、山和宸園、五礦瀾悅溪山、樾山林語在售以及遠(yuǎn)洋萬和方山望地塊、中海方山印等待上市。
此外,銀城一方山、五礦瀾悅方山、武夷名仕園等多個(gè)已建成住宅小區(qū),北側(cè)為中國傳媒大學(xué)南廣學(xué)院及規(guī)劃文旅產(chǎn)業(yè)、高品質(zhì)住宅片區(qū),整體的生活氣息比較濃厚。
雖然江寧是剛需以及剛改的“避風(fēng)港”,可是目前整個(gè)江寧也跟江北一樣,各子板塊樓市分化嚴(yán)重。
如想要一步到位的剛需或剛改客群瞄準(zhǔn)的百九商圈、上秦淮以及老鎮(zhèn)東山這些熱門子版塊,目前已經(jīng)發(fā)展趨于飽和,區(qū)域內(nèi)的新房稀缺。如近兩年火爆的上秦淮,目前僅云臺山以南的孔雀城上秦淮G81一家純新盤。
外加,這幾個(gè)熱門片區(qū)的新房價(jià)格屬于江寧板塊的第一梯隊(duì),對于部分剛需群體上車有所難度。
而其它子版塊在外部條件上或多或少有些許“無力”。
青龍山新城離主城近,但是不利因素遲遲沒有進(jìn)展;祿口、濱江相對偏遠(yuǎn)、正方新城配套還未跟上,相比之下的江寧大學(xué)城優(yōu)勢就凸顯了,板塊無明顯硬傷,配套還算成熟,生活氛圍相對較好,性價(jià)比高,尤其自然和人文資源豐富。
截止目前,萬科在南京已經(jīng)布局了7個(gè)項(xiàng)目,除了四季光年、燕語光年以外,萬科在南京還有多個(gè)項(xiàng)目,河西南翡翠濱江項(xiàng)目、南站都薈天地城商辦、南站G46項(xiàng)目、溧水萬科未來城,儲備資源十分充足。后續(xù)全新產(chǎn)品系“光年”以怎樣的面貌入市,值得期待。