還有一個(gè)月的時(shí)間嗎，2022年就結(jié)束了。
今年南京的二手房市場(chǎng)，一片哀嚎。二手房門店大面積關(guān)門，行業(yè)生態(tài)太卷。很多想要以舊換新的二手房賣家，因?yàn)槎址繘](méi)有賣掉，新房也沒(méi)買成。就連之前最火的學(xué)區(qū)房也有緩慢下跌的趨勢(shì)，特別是熱點(diǎn)區(qū)域。二手房成交跌入冰點(diǎn)，影響到新房的快速去化。很多分銷公司的生意，也干不下去了。
一些中介門口也是門可羅雀。上周，我目睹河西南一家二手房中介的兩個(gè)小姑娘，在人群密集的核酸檢測(cè)點(diǎn)旁邊賣水果，生意還相當(dāng)不錯(cuò)。她們說(shuō)，最近看房的客戶太少了，而自己也不想每天都沒(méi)有收入，進(jìn)點(diǎn)水果賣賣，順便介紹一下自己的職業(yè)，結(jié)識(shí)一些客戶，未來(lái)市場(chǎng)總會(huì)好的，到時(shí)候還能多些客源。我查看了一下，南京最近二手房成交量的信息。上周，南京二手房成交量1617套（含高淳、溧水），環(huán)比下滑5.8%，其中主城9區(qū)成交1528套。從各區(qū)成交情況看，江寧仍排名全市第一，上周成交285套，浦口、鼓樓次之，成交量分別是235套、232套。環(huán)比來(lái)看，江北板塊（浦口、六合）降幅更為明顯，均超過(guò)了10%；主城3區(qū)（玄武、鼓樓、秦淮）則有不同程度上升。從地緣角度來(lái)說(shuō)，遠(yuǎn)郊板塊由于地理位置、交通不便等因素，成為二手房最先下跌的區(qū)域，主城區(qū)、交通配套全面的房子相對(duì)抗跌；另外，能走出行情的還有樓盤品質(zhì)。
而從人口角度考慮，南京總體不足1千萬(wàn)人口的城市規(guī)模也成為了經(jīng)濟(jì)和樓市發(fā)展的短板，目前南京二手房上市量已經(jīng)有將近20萬(wàn)套（不完全統(tǒng)計(jì)），新房上市量也在不斷地增加，這樣一個(gè)供大于求的局面，想要成交憑的只能憑需求和房子的品質(zhì)。這里，有一個(gè)關(guān)于換手率的概念。換手率=一定時(shí)間內(nèi)的成交量/市場(chǎng)投盤量*100%。換言之，換手率與流通性概念類似，換手率高的小區(qū)，其流通性也較好。比如，某二手房90天內(nèi)的掛牌量是254套，90內(nèi)該樓盤賣了3套房子，那么這90天內(nèi)該小區(qū)的換手率就是3/254*100%，就是1.18%。一般而言，換手率在2%-3%比較正常，低于這個(gè)數(shù)值則代表小區(qū)流動(dòng)性差，買家少。而有些小區(qū)的樓盤可以沖出地緣限制，比如江心洲某盤，掛牌量小，有購(gòu)買需求，基本掛出一套賣一套，換手率能達(dá)到20%以上！小區(qū)換手率越高，市場(chǎng)熱度越高，小區(qū)內(nèi)的房子投資變現(xiàn)的能力就越強(qiáng)，比較容易找到新買家；相反換手率低的話，小區(qū)房子轉(zhuǎn)手相對(duì)困難、買賣周期長(zhǎng)，房?jī)r(jià)未來(lái)上漲幅度可能比較小。就南京來(lái)說(shuō)，主城區(qū)（玄武、鼓樓、秦淮）樓盤換手率總體相對(duì)高些，但也并不絕對(duì)，一些擁有好品牌好地段好學(xué)區(qū)的樓盤，以及同等條件下房?jī)r(jià)略低一些的樓盤換手率也會(huì)高一些。那么，一些二手房為啥難賣？我認(rèn)為，內(nèi)部來(lái)說(shuō)，體量大、掛牌量太多，物業(yè)管理一般，小區(qū)房齡大、整體質(zhì)量下滑；外部因素上，疫情、買房人心態(tài)都會(huì)導(dǎo)致買房人信心不足，觀望態(tài)度明顯。那么，降價(jià)割肉就能促進(jìn)成交嗎？短時(shí)間內(nèi)，可能會(huì)形成轟動(dòng)效應(yīng)，得到買房人的關(guān)注。但長(zhǎng)期來(lái)看，我覺(jué)得不值得，也不理智。最近，南京遠(yuǎn)郊二手樓盤價(jià)格跌破當(dāng)年新房?jī)r(jià)格的消息傳出，即使這樣，成交量依然是寥寥無(wú)幾。一個(gè)樓盤出現(xiàn)多個(gè)砸盤俠拉低樓盤價(jià)格，也會(huì)導(dǎo)致樓盤整體風(fēng)評(píng)下降，影響未來(lái)發(fā)展。我覺(jué)得，如果你想賣房，有以下幾個(gè)方法可以促進(jìn)成交：1、關(guān)注本小區(qū)總體掛牌量以及換手率，適時(shí)掛牌。掛牌量高，換手率低，證明目前本小區(qū)市場(chǎng)行情不是很好，如果不急的話，可以持續(xù)關(guān)注，等待利好消息趁機(jī)掛牌。2、提升房源質(zhì)量。現(xiàn)在的二手房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也是很激烈了，而自家房源的品質(zhì)，直接影響了帶看客戶的第一印象，同等價(jià)位下買房人肯定喜歡更整潔干凈的房源。3、多管齊下，增加帶看量。只要買家有需求，就證明你有機(jī)會(huì)，所以，要多家中介下手，多多推廣，多些耐心，肯定能促進(jìn)成交。如果說(shuō)買到心儀的房源有一部分是靠運(yùn)氣，那么能在市場(chǎng)行情一般的背景下賣掉二手房，則更需要運(yùn)籌帷幄，關(guān)注樓市動(dòng)態(tài)和本小區(qū)的行情！而在現(xiàn)階段買新房，樓盤未來(lái)的保值能力至關(guān)重要！最近，南京很多頭部板塊的樓盤有了新動(dòng)態(tài)，讓我們一起來(lái)看看，有沒(méi)有你中意的！ 
